天天观察：楼市回暖的支撑点在哪里？

“小阳春”又回来了

【资料图】

进入四月份，我那在贝壳上挂了快四年的房子终于又开始有中介打电话过来询价了。

2020年，疫情刚开始，我把位于南昌老城区的一套小房子在中介那里挂出来了。本打算卖了之后换一套大一点的，一开始还偶尔有人来问，但到了2022年，一整年都没有人过问了，不得已租了出去。

但没想到最近，又有中介开始陆续打电话过来询价帮忙推荐，一位认识了三年的中介还给我支招：“哥，你价格再挂高点，到时候给客户讲点价。”

他告诉我，三月份之后，南昌的二手房市场开始回暖，虽然成交量没有一线城市那样涨，但是相比2022年已经有了明显改善。

事实上，从全国情况看，房地产的回暖趋势明显。贝壳研究院监测数据显示，2023年一季度贝壳50城二手房成交量指数同比增长，已接近2021年一季度水平；房价扭转17个月连续下跌趋势转涨。

具体来看，一线城市新房和二手房都呈现供需两旺局面。根据Wind统计数据，一季度四大一线城市商品房成交843万平方米，同比增长7.7%。楼市回暖带动了土地市场成交，一季度一线城市住宅用地成交规划建筑面积同比增长3%。

三月份的数据让楼市“小阳春”又回归了。据中指院统计，三月份一线城市强势复苏，新房成交环比上涨73%，同比上涨83.9%。

二手房方面，北京成交量达2.22万套，广州成交1.22万套，均创出近期成交量高点。其中上海的表现更是亮眼，3月，上海二手住宅成交23991套，环比增加24.43%，同比增加86.12%，创下了近20个月以来成交的新纪录。

新一线城市中，杭州、南京、西安、武汉、成都均有不错表现，而尤其以成都的表现最为亮眼，也让我们看到了楼市回暖的支撑点。

成都为啥独占鳌头？

在新一线城市中，杭州和成都是两个最亮眼的城市。

4月13日，杭州市人民政府办公厅发布关于进一步深化户籍制度改革的实施意见，5月8日起施行。主要内容是，放松钱塘区的限购，同时降低了落户门槛，35周岁以下大专学历即可落户，45周岁以下普通高校硕士研究生可按“先落户后就业”的原则，在市区办理落户，并完全放开了桐庐、淳安、建德三县市的落户。

这也意味着，杭州已经开始新一轮的抢人竞赛。

杭州加速抢人的背后，是杭州人口的持续增长，以及楼市的快速复苏。易居研究院数据显示，一季度杭州新房交易同比增长110%，其中3月杭州全市成交商品住宅10586套，创下近16个月新高。二手房成交量也达到了10828套，环比2月的7396套涨幅约46%，同比去年三月的4524套涨幅更是高达139%。

比杭州更猛的是成都。开年以来，成都二手房市场开启“狂飙”模式，二手房成交量超过2.8万套，环比增长48%，同比增长103%，高出上海4000多套，创下成都单月成交历史纪录。

更为离谱的是，成都新房又开始出现了久违的“万人摇”的盛况。据媒体报道，三月中旬，成都恒大天府半岛6期开盘，仅推出180套房源的楼盘吸引了5.2万组购房者登记，盛况空前。

国家统计局公布的最新数据显示，截至今年三月，成都新房及二手房价格环比已连续上涨15个月。

特别值得提一下的是，根据4月15日国家统计局披露了3月份70个大中城市新房与二手房价格变动数据，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。上涨城市数量，均创下最近两年来新高，形成了普涨的局面。

成都楼市火爆的背后，既有先天的优势，也有政策的推动。

｜成都九眼桥

作为成渝城市群的两极之一，成都庞大的经济体量对人口有较大的虹吸效应，当前成都常住人口为2126.8万，十年间人口暴增600多万，比杭州的1237.6万人多了近千万人口，与上海（2489.43万）、北京（2172.9万）是同一体量的。大量的人口流入，其需求在春节后集中爆发，也带来了楼市需求旺盛。

另一方面，政策的利好也为今年的小阳春加了一把火。前段时间引发舆论的高龄房贷，以及最近自然资源部和银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”，事实上，成都从去年年底前就已经开始试行了，新的政策利好，也让更多的购房群体进入楼市。

从全国范围来看，今年以来宽松的货币政策下，房贷利率大幅下行，也较大地降低了居民的购房成本，一定程度上刺激了居民的购房需求。目前北京首套房贷利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；广州首套房4.1%，二套房4.9%。不少二三线城市利率下浮幅度更大，据中指研究院统计数据显示，目前已经有厦门、石家庄、沈阳等35个城市房贷利率进入“3时代”。

房贷利率下调意味着购房成本降低，这一波回暖既是热点城市的市场修复，也是轮番政策加持下的结果，因此，不少分析师也称这一波楼市小阳春为“政策市”。

“政策市”的结果是分化加剧

总体来看，一季度的楼市回暖政策托底明显。

中指院数据显示，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，除了降低房贷利率外，还有提高公积金贷款额度、发放购房补贴、提高贷款人年龄、延长贷款时间等政策。

不过，市场进入四月以来，政策潜力逐渐耗尽，各地二手房挂牌量上升，成交量却环比三月开始下滑，得继续有新的政策强化刺激。

从中央层面看，自然资源部和银保监会联合发布通知，要求在全国范围内全面推进不动产“带押过户”，这是明显刺激二手房交易的手段。一方面能够减少业主提前还贷，保住银行的优质资产；另一方面交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”，大大减少了二手房买卖中的手续，也方便了二手房市场交易，一石二鸟。

具体城市来看，从北京这样的一线城市，到杭州这样的新一线城市，再到厦门、沈阳、郑州、合肥等二三线城市，纷纷放松限购，重新按下救市按钮。

4月10日，北京市住建委公布，为完善“一区一策”调控措施，支持多子女家庭和职住平衡家庭购房，在北京房山区试点推出新的楼市松绑政策。

杭州则是前文提到的放松钱塘区限购，同时加大人才吸引力度。

厦门在三月底对限购、限售政策进行了调整，厦门户籍单身人士可购买第二套住房，二孩以上家庭可以购买第三套住房，并缩短岛外限售时间到2年。

四月初，合肥与郑州也相继调整了政策。郑州主要是调整限购范围，二环以外区域不再限购；同时调整公积金政策，加大对刚性及改善性住房需求的支持力度。合肥进一步松绑购房政策，缩小限购范围；刚需资格认定由缴纳社保或纳税证明“连续两年”调整为“累计两年”；降低外地人在合肥购房门槛，通过居住证办理，可以申购一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭购房套数。

结合市场修复程度来看，二三四线城市依靠政策刺激，一旦刺激的潜力透支，在去年压抑的需求释放进入尾声后，市场逐渐显现出了原本该有的样子，这就是为什么最近很多人感觉楼市小阳春走出三月行情后又回落的原因。因此，对政策依赖较大的城市，后续复苏能否持续，很大程度上取决于后续政策的调整。

与此相对的，一线城市并未出台实质性松绑政策，楼市回暖更多依赖市场刚性需求的释放和自身的韧性。随着经济的复苏，城市活力重现，房子作为居住与投资的刚需，最容易迎来需求的释放。

整体来看，一线城市政策松绑的空间与市场韧性都远大于二三线城市，楼市的分化将会越来越明显。

不过，支持政策只能是撬动楼市的支撑点而非发力点，未来楼市修复还得与经济的复苏、老百姓的腰包同频。

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